Was ist die 66-Prozent-Regel bei der Vermietung?

Vermietest du eine Wohnung für mindestens 66 % der ortsüblichen Marktmiete, gilt die Vermietung als vollentgeltlich – du kannst die Werbungskosten in voller Höhe absetzen. Das ist besonders bei der Vermietung an Angehörige wichtig, die oft günstiger erfolgt.

Was passiert, wenn die Miete unter 50 % liegt?

Liegt die Miete unter 50 % der ortsüblichen Miete, teilt das Finanzamt die Vermietung in einen entgeltlichen und einen unentgeltlichen Teil auf. Die Werbungskosten kannst du dann nur anteilig – im Verhältnis der gezahlten zur ortsüblichen Miete – absetzen.

Was gilt zwischen 50 und 66 Prozent?

Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 % der ortsüblichen Miete, verlangt das Finanzamt eine Totalüberschussprognose. Fällt sie positiv aus, sind die Werbungskosten voll abziehbar; ist sie negativ, wird nur anteilig anerkannt.

Worauf achtet das Finanzamt bei Vermietung an Angehörige?

Der Mietvertrag muss wie unter Fremden gestaltet und tatsächlich durchgeführt werden: schriftlicher Vertrag, vereinbarte Miete wird regelmäßig überwiesen, Nebenkosten werden abgerechnet. Nur dann erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis steuerlich an.

Verbilligte Vermietung an Angehörige: 66-%-Regel 2026

Die Wohnung günstig an die Tochter oder die Eltern vermieten – und trotzdem die vollen Kosten absetzen? Das geht, aber nur, wenn du eine Prozentzahl im Blick behältst. Die 66-%-Regel entscheidet, ob deine Werbungskosten voll oder nur anteilig zählen. Diese Anleitung zeigt dir, wie du es richtig machst.

Kurz & knapp: Vermietest du für mindestens 66 % der ortsüblichen Miete, sind die Werbungskosten voll abziehbar (§ 21 Abs. 2 EStG). Unter 50 % wird anteilig gekürzt. Dazwischen (50–66 %) entscheidet eine Totalüberschussprognose. Bei Angehörigen muss der Mietvertrag fremdüblich sein und tatsächlich durchgeführt werden.

Die 66-%-Regel im Detail

Bei der Vermietung – gerade an Angehörige – kommt es auf das Verhältnis von vereinbarter Miete zu ortsüblicher Marktmiete an:

Miete (% der ortsüblichen)	Werbungskosten
≥ 66 %	voll abziehbar
50 % – < 66 %	voll, wenn Totalüberschussprognose positiv
< 50 %	nur anteilig abziehbar

Die „ortsübliche Miete” ist die Kaltmiete zuzüglich umlagefähiger Kosten (Warmmiete) für eine vergleichbare Wohnung – ermittelt z. B. über den Mietspiegel.

Warum das bei Angehörigen so wichtig ist

Eltern vermieten oft bewusst günstig an die Kinder. Ohne die Regel würde das Finanzamt die Vermietung in einen bezahlten und einen geschenkten Teil aufspalten – und die Werbungskosten kürzen. Mit mindestens 66 % bleibt der volle Werbungskostenabzug erhalten, obwohl du günstiger vermietest als am Markt.

Die Totalüberschussprognose (50–66 %)

Liegt die Miete zwischen 50 % und 66 %, musst du eine Totalüberschussprognose über 30 Jahre erstellen: Übersteigen die voraussichtlichen Einnahmen die Werbungskosten?

Positiv → volle Werbungskosten
Negativ → nur anteiliger Abzug

Diese Prognose ist aufwendig – deshalb ist es einfacher, gleich bei 66 % oder darüber zu bleiben.

Beispiel-Rechnung

Herr Becker vermietet eine Wohnung an seine Tochter. Ortsübliche Warmmiete: 900 €. Seine Werbungskosten (Zinsen, AfA, Erhaltung): 8.000 €/Jahr.

Variante A: Miete 600 € = 66,7 % → voll absetzbar: 8.000 € Werbungskosten
Variante B: Miete 400 € = 44,4 % → nur 44,4 % absetzbar: 3.555 € Werbungskosten

Die 200 € weniger Miete in Variante B kosten ihn rund 4.450 € weniger absetzbare Werbungskosten – ein schlechtes Geschäft. Die 66-%-Grenze ist hier bares Geld.

Worauf das Finanzamt achtet

Damit das Mietverhältnis mit Angehörigen anerkannt wird, muss es fremdüblich sein:

schriftlicher Mietvertrag wie unter Fremden
die Miete wird tatsächlich und regelmäßig überwiesen (kein Verrechnen, kein Bargeld „in die Hand”)
Nebenkosten werden abgerechnet

Fehlt die tatsächliche Durchführung, erkennt das Finanzamt das Mietverhältnis nicht an – und streicht die Werbungskosten ganz.

Häufige Fehler

Unter 66 % vermieten ohne Not. Schon knapp darunter kostet es vollen Abzug.
Warmmiete vs. Kaltmiete verwechseln. Maßstab ist die ortsübliche Warmmiete.
Miete nicht überweisen. Bargeld an die Tochter ist nicht fremdüblich.
Mietspiegel ignorieren. Ohne Vergleichswert lässt sich die 66 % nicht belegen.

Wie du die laufenden Kosten korrekt erfasst, steht in Vermietung und Anlage V 2026. Geht es um eine geerbte oder geschenkte Immobilie, ist zusätzlich die Erbschaft- und Schenkungsteuer relevant.

So hilft dir Restio

Ob deine Miete über oder unter der 66-%-Grenze liegt, entscheidet über Tausende Euro Werbungskosten – ist aber schnell ausgerechnet. Restio nimmt es dir ab:

Grenze prüfen — gib vereinbarte und ortsübliche Miete ein, und Restio zeigt dir, ob du im vollen Abzug bist.
Folgen abschätzen — Restio rechnet dir, wie viel Werbungskosten bei deiner Miethöhe absetzbar sind.
Sofortantworten — frag auf Deutsch oder Englisch: “Reicht die Miete an meinen Sohn für vollen Abzug?” oder “Was ist die ortsübliche Miete?”

Für die Totalüberschussprognose und die fremdübliche Gestaltung hilft ein Steuerberater – Restio liefert die Zahlen, damit das Gespräch konkret wird.

Günstig an Angehörige vermieten und voll absetzen ist kein Widerspruch – solange du die 66-%-Grenze hältst und den Vertrag sauber führst. Wer knapp darunter rutscht, verschenkt bares Geld. Die Rechtsgrundlage steht in § 21 EStG.