Wie berechne ich die AfA für meine Mietwohnung?

Die AfA ist der jährliche prozentuale Abschreibungsbetrag auf den Gebäudeanteil (nicht Grundstück). Standardregel: 2 % pro Jahr über 50 Jahre bei Gebäuden aus den Jahren 1924-2022. Ältere: 2,5 % (40 Jahre). Ab Baujahr 2023: 3 % (33⅓ Jahre). Basis ist der Kaufpreis anteilig fürs Gebäude plus Anschaffungsnebenkosten (Notar, Grunderwerbsteuer, Makler).

Was ist die 3-Jahres-15%-Regel?

Wenn du innerhalb von 3 Jahren nach Immobilienkauf mehr als 15 % des Gebäude-Werts für Reparaturen/Modernisierungen ausgibst, werden all diese Kosten als Herstellungsaufwand eingestuft. Dann sind sie nicht sofort absetzbar, sondern erhöhen die AfA-Basis – wirken sich also nur über 50 Jahre aus. Wichtige Renovierungen besser ins 4. Jahr nach Kauf legen.

Was kann ich alles als Werbungskosten absetzen?

Schuldzinsen (aber nicht Tilgung), Grundsteuer, Gebäudeversicherung, Hausverwaltung, Kontoführungsgebühren, Reparaturen (wenn nicht in die 15%-Falle gefallen), Fahrtkosten zur Immobilie, Abschreibung Einrichtung, Werbung bei Neuvermietung, Makler für Neumieter-Suche, Anwaltskosten bei Mietstreit.

Was passiert bei Leerstand?

Solange du die Vermietungsabsicht nachweisen kannst (aktive Suche über Immoscout, Makler, Inserate), bleiben AfA, Zinsen, Grundsteuer und laufende Kosten voll absetzbar. Einnahmen gibt es dann natürlich weniger – das Ergebnis ist ein steuerlicher Verlust, der mit deinem Gehalt verrechnet wird und deine Steuer senkt.

Darf ich günstiger an Verwandte vermieten?

Ja, mit Einschränkungen. Ab 66 % der ortsüblichen Miete sind alle Werbungskosten voll absetzbar. Zwischen 50 und 66 % geht es auch, aber du musst den Markvergleich belegen. Unter 50 % der ortsüblichen Miete kürzt das Finanzamt die Werbungskosten anteilig. Sicherste Variante: mindestens 66 % verlangen – dann keine Diskussion.

Vermietung versteuern 2026: Anlage V richtig ausfüllen

Eigentumswohnung gekauft, Mieter drin, Miete kommt – und jetzt die Frage: Wie versteuere ich das alles richtig? Die Antwort ist eine der angenehmeren im deutschen Steuerrecht. In den ersten Jahren nach dem Kauf realisieren die meisten Vermieter einen steuerlichen Verlust, der dein Gehalts-Einkommen direkt reduziert und dir mehrere Tausend Euro Steuern spart. Diese Anleitung zeigt dir, wie das technisch geht, welche Fallen du vermeidest und was die Anlage V von dir erwartet.

Kurz & knapp: Mieteinnahmen sind Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG. Versteuert wird nur der Überschuss: Miete + Nebenkostenvorauszahlung − Werbungskosten. Die wichtigsten Werbungskosten: AfA (2 %/Jahr), Schuldzinsen, Reparaturen, Grundsteuer, Versicherung, Verwaltung. Achtung: 3-Jahres-15-%-Falle — große Renovierungen in den ersten 3 Jahren nach Kauf werden zu Herstellungsaufwand. Alles läuft über die Anlage V.

Das Grundprinzip: Einnahmen minus Ausgaben = Überschuss

Als Vermieter versteuerst du nicht die Miete, sondern den Jahresüberschuss:

Einnahmen: Kaltmiete + Nebenkostenvorauszahlung (die tatsächlichen NK-Abrechnung wird gegengerechnet)
Werbungskosten: alle Kosten rund um die Immobilie (siehe unten)
Überschuss (Einnahmen − Ausgaben) → wird mit deinem Grenzsteuersatz versteuert

Wenn die Ausgaben höher sind als die Einnahmen, entsteht ein Verlust – der reduziert dein gesamtes zu versteuerndes Einkommen (z.B. dein Gehalt). Das ist der Kern des Steuer-Vorteils in den Anfangsjahren einer Vermietung.

Die AfA: Dein größter Hebel

Die Absetzung für Abnutzung (AfA) ist die jährliche Abschreibung des Gebäudes – der wichtigste Werbungskosten-Posten.

Die AfA-Sätze 2026

Gebäude	AfA-Satz	Zeitraum
Baujahr vor 1924	2,5 %	40 Jahre
Baujahr 1924–2022	2 %	50 Jahre
Baujahr ab 2023	3 %	33⅓ Jahre
Gewerbe	3 %	33⅓ Jahre

Was ist die AfA-Basis?

Nicht der gesamte Kaufpreis, sondern nur der Gebäudeanteil. Der Anteil “Grund und Boden” ist nicht abschreibbar.

Typische Aufteilung:

Stadtlage: 70–80 % Gebäude / 20–30 % Grund
Ländlich: 60–70 % Gebäude / 30–40 % Grund
Der Notarvertrag enthält die Aufteilung – falls nicht, Schätzung anhand Bodenrichtwert

Plus Anschaffungsnebenkosten sind Teil der AfA-Basis:

Grunderwerbsteuer (3,5–6,5 % je Bundesland)
Notar- und Grundbuchkosten
Maklergebühren beim Kauf

Das Ganze wird anteilig auf Gebäude und Grund verteilt.

Beispielrechnung

Kauf einer Eigentumswohnung in Leipzig, Oktober 2025:

Kaufpreis: 280.000 €
Gebäudeanteil laut Notar: 80 % → 224.000 €
Nebenkosten: 22.400 € (Grunderwerbsteuer, Notar, Makler)
Gebäude-Anteil der Nebenkosten: 80 % → 17.920 €
AfA-Basis Gebäude: 224.000 + 17.920 = 241.920 €
Baujahr 2018 → 2 % AfA
Jährliche AfA: 4.838 €

Über 50 Jahre wird so der komplette Gebäudewert “abgeschrieben” – ohne dass du einen Euro ausgeben musst. Reine Buchungs-Werbungskosten.

Die weiteren Werbungskosten

Schuldzinsen (der zweite große Posten)

Nur die Zinsen deiner Baufinanzierung sind absetzbar, nicht die Tilgung
Die Bank schickt dir jährlich eine Zinsbescheinigung
Bei einer typischen Finanzierung eines 280k-Kaufs (60 % fremdfinanziert = 168k Darlehen zu 4 %) liegen die Zinsen im ersten Jahr bei ~6.700 €, sinken durch Tilgung langsam ab

Laufende Kosten

Grundsteuer (Bescheid der Gemeinde)
Gebäudeversicherung (Wohngebäude, nicht Hausrat des Mieters)
Hausverwaltung (bei ETW die monatliche WEG-Rücklage, in Teilen)
Rechtsschutzversicherung (Mietrecht)
Kontoführungsgebühren (separates Vermieter-Konto)

Reparaturen (Vorsicht bei der 15 %-Regel!)

Echte Erhaltungsaufwendungen sind sofort voll absetzbar:

Heizungswartung
Malerarbeiten
Reparatur defekter Geräte
Rohrreinigung

Aber: In den ersten 3 Jahren nach Kauf gilt die 15-%-Regel (siehe unten). Große Renovierungen in dieser Zeit können als Herstellungsaufwand klassifiziert werden.

Fahrtkosten und kleine Helfer

Fahrten zur Immobilie (Besichtigung, Reparatur-Koordination): 0,30 €/km hin + zurück
Anrufe, Briefpapier, Buchhaltungs-Software: als Bürokosten absetzbar

Die 3-Jahres-15-%-Falle

Das ist die wichtigste Kost-Falle für frische Vermieter.

Die Regel

Wenn du innerhalb der ersten 3 Jahre nach Kauf mehr als 15 % des Gebäudewerts für Reparaturen und Modernisierungen ausgibst (netto, ohne USt), werden alle diese Kosten als Herstellungsaufwand behandelt – nicht als Sofortabzug.

Die Konsequenz

Keine sofortige Absetzung als Werbungskosten
Stattdessen: die Kosten werden zur AfA-Basis addiert und über 50 Jahre abgeschrieben
Rückwirkend korrigiert das Finanzamt bereits erfolgte Abzüge – mit Zinsen

Beispiel

Du kaufst 2025 eine ETW für 300.000 € (Gebäudeanteil 240.000 €). 15-%-Grenze: 36.000 €.

2025: Küche neu + Bad renoviert → 18.000 € “Erhaltungsaufwand” → absetzbar.
2027: Heizung getauscht → 25.000 €.
Kumuliert: 43.000 € → über 15 %-Grenze.
Alle 43.000 € werden rückwirkend als Herstellungsaufwand umqualifiziert.
Die bereits 2025 abgesetzten 18.000 € → Steuernachzahlung + Zinsen für 2025.
Zukünftige AfA-Basis steigt auf 283.000 € → +860 €/Jahr AfA über 50 Jahre.

Vermeidung

Große Renovierungen ins 4. Jahr nach Kauf schieben (wenn möglich)
Kosten in kleinen Tranchen verteilen (kleine Malerarbeiten, einzelne Geräte)
Strikte Trennung von Reparaturen (erhaltend) und Modernisierungen (verbessernd) – reine Reparaturen fallen auch innerhalb 3 Jahre nicht automatisch in die Falle

Die Anlage V: Was wohin gehört

Pro vermietete Immobilie eine separate Anlage V:

Einnahmen (Teil 1)

Bruttokaltmiete
Nebenkostenvorauszahlungen
Sonstige Einnahmen (Kautionszinsen, wenn beim Vermieter)

Werbungskosten (Teil 2)

Schuldzinsen (Zinsbescheinigung der Bank)
Erhaltungsaufwendungen (Reparaturen)
AfA Gebäude (selbst berechnen, Nachweise aufheben)
Grundsteuer
Versicherung
Hausverwaltung
Sonstiges

Ergebnis

Einnahmen − Werbungskosten = Überschuss / Verlust. Ein Verlust senkt dein sonstiges Einkommen.

Beispielrechnung: Typische Anfangsjahre

Petra kauft 2026 ihre erste Mietwohnung für 300.000 € (Gebäudeanteil 75 % = 225.000 €, Baujahr 2010). Finanzierung: 70 % fremd (210k Darlehen, 4 % Zinsen). Miete: 950 € kalt + 180 € NK-Vorauszahlung.

Einnahmen 2026:

Kaltmiete: 950 × 12 = 11.400 €
Nebenkosten: 180 × 12 = 2.160 €
Summe: 13.560 €

Werbungskosten 2026:

AfA Gebäude 2 % × 243.000 € (mit Nebenkosten) = 4.860 €
Schuldzinsen (erstes Jahr): 8.400 €
Grundsteuer: 650 €
Versicherung: 320 €
Hausverwaltung: 480 €
Gegenrechnung Nebenkosten (tatsächliche Kosten = 2.100 €): = 60 € übrig als Einnahme
Summe: 14.710 €

Ergebnis: 13.560 − 14.710 = −1.150 € Verlust.

Bei Gehalt 75k/Jahr und 35 % Grenzsteuer: Der Verlust reduziert Petras Steuerschuld um ca. 400 €.

In den ersten 5 Jahren wiederholt sich dieser Verlust (tendenziell kleiner, weil Zinsen sinken). Gesamt: mehrere Tausend Euro Steuerersparnis, ohne realen Cash-Verlust (die AfA ist nur Buchhaltung).

Leerstand: Bleibt absetzbar?

Wenn die Wohnung zeitweise leer steht, hast du:

Weniger Einnahmen (nur für Vermietungsmonate)
Gleiche Werbungskosten (AfA, Zinsen, Grundsteuer laufen weiter)

Das Ergebnis: größerer Verlust im Leerstandsjahr – was steuerlich sogar günstig sein kann.

Voraussetzung: Vermietungsabsicht nachweisbar. Dokumentiere:

Inserate (Immoscout, Ebay-Kleinanzeigen, Makler) mit Datum
Korrespondenz mit Interessenten
Makler-Vertrag

Ohne nachweisbare Vermietungsabsicht (z.B. bewusster Leerstand für Eigennutzung oder Verkauf) wird die Absetzbarkeit verweigert.

Verbilligte Vermietung an Verwandte

Viele vermieten an Kinder oder Geschwister unter Marktmiete. Die Regel (§ 21 Abs. 2 EStG):

Miete vs. ortsüblich	Werbungskosten-Abzug
≥ 66 %	Voll absetzbar
50–66 %	Voll absetzbar, aber Markvergleich dokumentieren
< 50 %	Anteilige Kürzung – nur der vermietete Prozentsatz wird als Werbungskosten anerkannt

Sichere Variante: mindestens 66 % der ortsüblichen Miete – dann keine Diskussion. Bei 800 € Marktmiete: 528 € reicht für vollen Abzug.

Häufige Fehler

AfA nicht oder falsch angesetzt. Oft vergessen – der größte Einzelposten.
Grundstücksanteil in AfA einbezogen. Grund ist nicht abschreibbar.
Große Renovierung im 1.–3. Jahr. 15 %-Regel übersehen → Herstellungsaufwand.
Tilgung als Werbungskosten eingetragen. Nur Zinsen zählen, Tilgung ist Vermögensumverteilung.
Keine Belege für Leerstand. Ohne Inserate-Screenshots kein Abzug für die Leerstandszeit.
Vergessen, Werbungskosten bei Leerstand zu beantragen. Wer die Zinsen nicht einträgt, verschenkt Tausende.
Verbilligte Miete ohne Markvergleich. Im Streitfall entscheidet das Finanzamt zu deinen Lasten.

So hilft dir Restio

Vermietung bringt viele kleine Bewegungen über Jahre – und AfA-Rechnungen, die jeder das erste Mal falsch macht. Restio hilft:

AfA-Rechner — gib Kaufpreis, Baujahr, Gebäudeanteil ein, Restio zeigt dir AfA-Basis und jährlichen Abschreibungsbetrag.
15-%-Wächter — du bekommst eine Warnung, wenn deine kumulierten Reparaturen Richtung 15 %-Grenze gehen. Plus eine Empfehlung, welche Kosten du noch ins 4. Jahr schieben solltest.
Beleg-Scanner — Foto von Grundsteuerbescheid, Hausverwalterabrechnung, Reparaturrechnung. Restio ordnet automatisch der richtigen Anlage-V-Zeile zu.
Anlage-V-Simulator — siehe live dein Jahresergebnis, wie sich Änderungen (neue Miete, Reparatur, Zinsänderung) auf deine Steuer auswirken.
Sofortantworten — “Ist der Anteil der Nebenkostenvorauszahlung versteuert?”, “Kann ich für Leerstand trotzdem AfA absetzen?”, “Was passiert bei Verkauf vor 10 Jahren?” – auf Deutsch oder Englisch.

Vermietung ist ein Steuer-Aspekt, der einmal verstanden über Jahrzehnte läuft. Wer die Regeln kennt, hat einen der wenigen legalen “Verlust-Hebel”, die das Steuersystem bietet – und der gleichzeitig reale Vermögensbildung ermöglicht.